Pólizas en contratos de obra privados: cumplimiento, estabilidad y todo riesgo

En un contrato de obra privado, el papel no basta: si el constructor incumple, el dueño necesita una garantía que responda. Esa garantía suele ser una póliza de cumplimiento a favor de particulares, a veces acompañada de una póliza todo riesgo construcción y de responsabilidad civil extracontractual. Esta nota ordena qué pedir, qué mirar en la carátula y cómo se relaciona con la garantía civil del artículo 2060 del Código Civil.

Es información general. Las pólizas son contratos de seguro: su alcance lo fija lo pactado y la ley comercial. Antes de firmar, revíselas con su abogado y, si hace falta, con un corredor. Sobre el recibo de la obra, ver recepción de obra y defectos ocultos.

El marco: contrato de seguro y garantía civil

El artículo 1036 del Código de Comercio define el contrato de seguro: uno de los contratantes se obliga a pagar una prima y el otro a pagar una suma o a cumplir otra prestación si ocurre el riesgo asegurado. En una póliza de cumplimiento de obra, el asegurado suele ser el dueño (o quien él designe), el afianzado es el constructor y el riesgo es el incumplimiento de obligaciones del contrato.

Eso no reemplaza la responsabilidad civil del constructor. El artículo 2060 del Código Civil regula la construcción de edificios por precio único y, entre otras cosas, la responsabilidad por ruina. La póliza es un instrumento de respaldo financiero; la obligación civil sigue existiendo. Conviene tener las dos miradas: qué dice el contrato de obra y qué dice la carátula de la póliza.

Póliza de cumplimiento a favor de particulares

En el mercado colombiano, las aseguradoras ofrecen pólizas de cumplimiento para contratos entre particulares (no estatales). Los amparos exactos se pactan en cada póliza. En la práctica de mercado, los clausulados publicados por aseguradoras incluyen, con nombres que pueden variar, grupos como estos:

• Seriedad de la oferta, cuando hay un proceso de selección: respalda que el adjudicatario firme el contrato en los términos de su propuesta.
• Cumplimiento del contrato: perjuicios por incumplimiento imputable al contratista de las obligaciones del contrato.
• Buen manejo y correcta inversión del anticipo (o del pago anticipado), cuando hay anticipo.
• Pago de salarios y prestaciones sociales de los trabajadores del constructor vinculados a la obra.
• Estabilidad y calidad de la obra: perjuicios por deterioros de la obra, imputables al contratista, detectados después del recibo, en condiciones normales de uso y mantenimiento.

Estos nombres y coberturas salen de clausulados de producto publicados por aseguradoras; no son una lista legal obligatoria. En su contrato, usted define qué amparos exige, por qué valor y por cuánto tiempo. Lo que no esté en la póliza, no está amparado.

El amparo de estabilidad: el que más se malentiende

En los clausulados de mercado, el amparo de estabilidad suele empezar a partir del acta de entrega final o del recibo a satisfacción. Cubre deterioros que impidan el servicio para el cual se construyó la obra, imputables al contratista, con uso y mantenimiento normales. Suele excluir el desgaste por el solo paso del tiempo y los daños por falta de mantenimiento.

Tres consecuencias prácticas para el dueño:

1. El recibo importa. Si firma un recibo sin reservas sobre un defecto visible, puede complicar un reclamo posterior. Ver la nota de defectos ocultos.
2. La vigencia se cuenta desde el recibo. Retrasar el acta “para no activar la póliza” deja el riesgo sin ese amparo.
3. La póliza no es la garantía decenal del Código Civil. Son capas distintas. Una no reemplaza a la otra.

Todo riesgo construcción y responsabilidad civil

La póliza de cumplimiento no cubre, por regla, el daño material accidental a la obra en construcción (incendio, agua, derrumbe, hurto en las condiciones del clausulado). Para eso el mercado ofrece la póliza todo riesgo construcción y montaje, que indemniza pérdidas o daños materiales a los bienes asegurados durante la construcción o el montaje, según los riesgos y exclusiones de la póliza.

La responsabilidad civil extracontractual cubre, dentro de sus límites, perjuicios a terceros por hechos de la obra (vecinos, transeúntes, daños a predios contiguos). En proyectos urbanos densos, su ausencia es un riesgo serio para el dueño si el constructor no la tiene o la tiene con un límite irrisorio.

Quién toma cada póliza (el constructor o el dueño) y quién figura como asegurado o beneficiario debe quedar en el contrato de obra. Un error frecuente: exigir la póliza y no verificar que el asegurado sea quien usted necesita proteger.

Qué revisar en la carátula (checklist)

• Amparos exigidos por el contrato aparecen en la carátula, con valor asegurado cada uno.
• El asegurado / beneficiario es el dueño (o quien el contrato diga), no solo el constructor.
• Las vigencias cubren el plazo de obra más el período de estabilidad pactado.
• Si hay anticipo, existe amparo de anticipo por el valor entregado.
• Si la obra se adiciona o se prorroga, hay Anexo de modificación a la póliza (valores y fechas).
• La aseguradora está vigilada; conserve carátula, condiciones generales y anexos.
• La interventoría deja constancia de la revisión de pólizas en el informe de inicio y en cada modificación. Ver interventoría técnica, administrativa y contable.

Adiciones, prórrogas y cambios

Una póliza emitida por el valor y el plazo iniciales no se estira sola. Si el contrato se adiciona en valor o se prorroga, la garantía tiene que actualizarse. Es el mismo criterio que aplica a las órdenes de cambio: sin papel, el amparo puede quedar corto.

En la liquidación, el dueño debería tener a la vista: pólizas vigentes, anexos, amparos de estabilidad ya iniciados y cualquier reserva del recibo que afecte un futuro reclamo. Ver criterio, calidad de obra y cierre.

Señales de alerta

• Le entregan un “certificado” sin carátula ni condiciones generales.
• El amparo de estabilidad tiene una vigencia que no cuadra con el acta de recibo.
• El valor asegurado de cumplimiento es simbólico frente al valor del contrato.
• Hay anticipo desembolsado y no hay amparo de anticipo, o el amparo es menor al anticipo.
• La obra se modificó y la póliza sigue en el valor y plazo originales.

Cómo pedirlas en el contrato de obra

Un clausulado útil de garantías en un contrato privado suele fijar, como mínimo:

• Qué pólizas debe presentar el constructor antes del acta de inicio (o antes del desembolso del anticipo).
• Valores asegurados por amparo, o la forma de calcularlos (por ejemplo, un porcentaje del valor del contrato para cumplimiento, el 100 % del anticipo para el amparo de anticipo).
• Vigencias: plazo de obra más el período de estabilidad pactado.
• Obligación de actualizar la póliza ante adiciones, prórrogas o cambios de contratista.
• Consecuencia de no presentar o no renovar: no desembolsar, suspender o hacer efectiva la cláusula pactada.

Los porcentajes y plazos concretos los fija usted con su abogado; no hay una tabla única para el sector privado colombiano. Lo que sí es constante es la necesidad de escribirlos. Una frase genérica del tipo “el constructor constituirá las pólizas de ley” no dice nada en un contrato privado, porque “las de ley” suelen remitir al régimen de contratación estatal.

Garantía escrita, no promesa

La mejor póliza es la que está vigente, con el asegurado correcto, los amparos pactados y los anexos al día. Pedirla en el contrato es el primer paso; verificarla en cada hito es el trabajo que evita sorpresas cuando ya no hay margen.

Altea revisa, dentro de la interventoría administrativa que acompaña la interventoría técnica de obra, que las garantías contractuales existan, estén vigentes y se actualicen con la obra. Ver también precio global, precios unitarios o administración delegada y AIU en contratos de obra.

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